第一太平戴维斯2019年第三季度西安房地产市场回顾与未来展望

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第一太平戴维斯今日发布《2019年第三季度西安房地产市场回顾与未来展望》,报告显示:

写字楼空置率持续下降,教育服务行业租赁需求表现亮眼;

零售物业市场空置率小幅上升,存量物业改造引关注。

 

甲级写字楼市场

第三季度,位于城北区域的西北国金中心A座于本季度交付入市,为市场带来3万平方米的新增供应面积,推升全市甲级写字楼存量至182万平方米。

在全国经济增速放缓压力下,全国写字楼市场整体呈阶段性需求疲软趋势。西安甲级写字楼在经历了净吸纳量连续两个季度持续下跌后,本季度市场租赁活跃度回暖迹象明显,季内全市写字楼净吸纳量达5.4万平方米,环比增长3.3倍,拉动市场空置率下降1.9个百分点至33.2%。市场低落情绪略有缓解,季内甲级写字楼市场平均租金跌幅收窄,环比小幅下降0.3%,报104.3元每平方米每月。

在需求端,受个别大面积租赁成交影响,本季度新增租赁需求的行业来源占比较往常略有不同。消费者服务行业和公共机构,分别以21.8%和17.7%的比重位居新增成交面积的前两大行业。消费者服务行业中教育服务类企业本季度租赁需求异常活跃,达成多宗大面积成交,其在消费者服务行业中的面积贡献率超过九层。本季度录得政府机构入驻甲级写字楼,由于承租面积较大,推动公共机构一跃成为新增租赁面积第二大需求来源。房地产和金融行业分别以15.2%和14.7%的面积占比排名第三和第四位。

根据第一太平戴维斯调查发现,该季度大面积客户租赁需求环比上升明显,租赁面积在1000平方米以上的客户需求占新增租赁面积需求的三成以上,而教育类企业则是1000平方米以上大面积需求的主要行业来源,在本季度大面积成交中贡献了61%的面积。大量教育企业选择进军西安市场与古城得天独厚的优势息息相关:城市持续的人才引进政策,加之丰富的高校资源解决了该类企业可能面对的师资短缺问题,同时浓厚的教育氛围为教育企业提供了良好的发展土壤。

展望2019,西安全年甲级写字楼新增供应量预计将高达37余万平方米,为过往三年供应量最高值。另外,预计2020年还将有近40万平方米的项目陆续入市。持续的市场放量或将因为新增面积无法在短期内被市场吸纳从而导致空置率上浮。面对较大的市场竞争压力,如何塑造项目的独特优势从而形成独特的竞争力预计将成为越来越多业主需要面临的问题。

 

零售物业市场

2019年第三季度,西安市场迎来中登广场、荣民时代广场以及西咸吾悦广场三个新项目开业,带来约32万平方米的新增供应,推升市场总存量至583万平方米。中登广场的开业为城北商圈提供更多生活选择,荣民时代广场的开业为北门商圈注入更多区域活力,吾悦广场的入市则为西咸又添一重量级购物中心。受到去年供应井喷连锁影响,部分项目调整承压、租户离场,致使全市零售物业市场空置率连续四个季度上涨,本季度空置率环比上升0.3个百分点,至4.3%。然而,相较于西区其他城市零售市场,西安零售物业市场空置率仍处于低位。全市购物中心首层平均租金与上季度基本持平,报286元每平方米每月。

根据第一太平戴维斯最新发布的《中国零售20城》报告显示,西安此次在全国商业排名中持稳,在众多城市宏观经济指数下降的情况下,西安是经济指数排名唯一上升的城市,西安市场蕴藏的潜力以及对品牌的吸引力不容小觑。各个品类品牌在本季度仍保持积极拓展势态,国潮品牌HEA服饰三季度连开三家。瑞典户外品牌FJALL RAVEN西北首店入驻中大国际高新店,美国彩妆品牌NARS于赛格国际开业,维多利亚的秘密香化店入驻大融城,丹麦智玩品牌乐高在南大街中大国际再添新店。另外,电子类产品需求持续活跃,西北首家华为授权体验店PLUS亮相世纪金花南门店,西北首家5G VIVO智慧旗舰店于世纪金花高新店盛大开业,OPPO超级旗舰店在熙地港揭开帷幕。值得关注的还有,“唯品会”线下店自二季度初探西安,于荣民龙首广场、时尚大街开店后,本季度品牌加速拓展,在购物中心中贸广场以及部分社区项目又添新店。基于通过线下店铺强化会员体验,进而加深用户粘性的诉求,吸引着电商平台纷纷布局线下。

近年大量优质项目入市推动西安商业格局不断改变,物业改造成为入市较早项目的选择。近期中大国际南大街店的改造获得广泛关注。项目聚焦新一代消费群体,进行多维度调改。继今年项目高区改造后上海三联书店READWAY和餐饮空间的开放;I.T、Heron Preston、星巴克高端臻选店等品牌的陆续入驻,使得项目焕然一新。该项目打造的复合式国际化社交空间MORII街区于本季度开业,持续为项目引聚个性化消费人群。赛格本季度的区域调整亦不容忽视,珠宝区域上移至二层,原一楼区域奢侈品买手店的开放,促使品牌档次和品牌组合全面升级。王府井百货一层引入乐高、瑞幸咖啡、Salvatore Ferragamo香水店填补空缺,世纪金花南门店一层新添星巴克臻选店,项目品牌的不断更新为消费者带来更多选择。

2019年第四季度,预计有约30万平方米商业体量入市,下半年连续的市场放量或将进一步推动市场项目加快调整节奏以应对竞争,预计短期内空置率或将继续上升。然而开发商的陆续进入以及知名品牌对西安市场的青睐或将持续优化全市商业格局,同时不断提升的城市能级和稳定的消费力仍将支撑古城零售物业未来发展。

 

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